LA CLÁUSULA DE COSTES DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: OTRAS ESTIPULACIONES POTENCIALMENTE ABUSIVAS CON ESPECIAL REFERENCIA A LOS COSTES DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

En los últimos tiempos, la banca ha sufrido varios reveses en relación con la abusividad de las cláusulas incluidas en sus préstamos hipotecarios. Aunque últimamente las cláusulas suelo han acaparado toda la atención, no son las únicas estipulaciones que pueden ser declaradas abusivas y conllevar la devolución de cantidades a los usuarios.

Entre estas cláusulas declaradas recientemente como potencialmente abusivas, destacan las estipulaciones relativas a la asunción de costes.

Es muy común encontrarnos con cláusulas en las que se ha estipulado que todos los costes relativos a la constitución y registro de la hipoteca deben ser soportados por el acreedor. Sin embargo, cabe esperar que este tipo de estipulaciones tengan los días contados.

LA POTENCIAL NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS RELATIVAS A LOS COSTES

Como ya hemos adelantado, en los últimos tiempos se ha considerado que pueden ser abusivas aquellas cláusulas de los préstamos hipotecarios que estipulen que todos los gastos relativos a la constitución e inscripción de la hipoteca deban ser de cuenta del consumidor.

En este sentido, el Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, fue la primera en determinar la abusividad de una cláusula de esta naturaleza incorporada en un contrato suscrito por BBVA. Y ello porque dicha cláusula crea un gran desequilibrio de responsabilidades entre el banco y el consumidor, debiendo éste soportar unos gastos que, en realidad, van en beneficio del banco, pues es este último quien tiene interés en la constitución y el registro de la hipoteca a los efectos de contar con una garantía del cobro del préstamo otorgado al consumidor.

En palabras del Tribunal Supremo, “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria  es, sin duda, el prestamista [es decir, el banco], pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).”

Continúa el Tribunal Supremo señalando: “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”

Por consiguiente, el Tribunal Supremo considera abusivas y, por ende, nulas, aquellas cláusulas que imponen todos los gastos de constitución e inscripción de la hipoteca al consumidor, pudiendo éste solicitar el reintegro de las cantidades abonadas.

Aunque esta sentencia ha pasado más desapercibida que las resoluciones relativas a las cláusulas suelo, suponen igualmente una vía para reclamar cantidades abonadas injustamente en virtud de cláusulas del todo abusivas y que está empezando a ser utilizada por numerosos consumidores.

En este sentido, cabe mencionar a modo de ejemplo la reciente sentencia 247/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, de 9 de diciembre de 2016, la cual reconoce la abusividad de la cláusula de costes incluida por Liberbank, S.A. en un contrato de préstamo hipotecario.

¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR?

La jurisprudencia ha determinado que aquéllos gastos a reclamar son:

1. La tasación del inmueble
2. Gastos de notario
3. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
4. Gestoría
5. Impuestos

No obstante, hay que tener en cuenta que la posibilidad de reclamar los impuestos es una cuestión controvertida, pues en algunos casos (como por ejemplo, en la mencionada sentencia 247/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo), el juez ha entendido que dicho gasto debe ser asumido por el consumidor tal y como determina el Real Decreto 282/1995.

En cualquier caso, a los efectos de poder reclamar los gastos será necesario contar con las facturas y demás documentos que evidencien las cantidades abonadas por estos conceptos y es recomendable contar con la asistencia de un abogado de su confianza.

VÍAS DE RECLAMACIÓN

La solicitud de reembolso de los costes de constitución de la hipoteca podrán ser reclamados en primer lugar por vía extrajudicial, mediante la correspondiente reclamación realizada al banco en cuestión.

En el caso de que no se obtenga una respuesta favorable a nuestra petición, será posible acudir a la vía judicial para hacer valer nuestro derecho, en cuyo caso se deberá contar, previsiblemente, con la asistencia de abogado y procurador.

Candela Solís Tello

Abogada

Departamento de Derecho Civil y Mercantil

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