NI DINERO, NI
VIVIENDA: POSIBILIDADES DE RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS PARA LA COMPRA
DE VIVIENDAS SOBRE PLANO
Una
fase de viviendas en construcción. Un comprador que entrega ciertas cantidades
en concepto de reserva de una de esas viviendas. Una promotora o cooperativa
que entra en insolvencia, de lo que resulta una fase de viviendas a medio
construir y la imposibilidad del comprador de recuperar su dinero. ¿Le suena?
La
quiebra de numerosas constructoras en los últimos años ha afectado a miles de
consumidores que, habiendo entregado una cantidad para la adquisición de una
vivienda sobre plano, han visto que dichas casas nunca han llegado a
materializarse y la imposibilidad de recuperar del promotor las cantidades
entregadas.
Ante
esta situación tan desesperante el Tribunal Supremo ha dado cierto grado de
protección a los consumidores. La clave de dicho amparo radica en una ley de
1968, en concreto la ley 57/1968, la cual ha permanecido en vigor hasta el 1 de
enero de 2016.
En
virtud de dicha normativa, los promotores debían recibir las cantidades
anticipadas en concepto de compraventa de las viviendas en construcción
mediante el depósito de las mismas en una cuenta especial abierta en una
entidad bancaria o caja de ahorros, separada de cualquier otra clase de fondos
pertenecientes al promotor, y de la que únicamente podría disponer para las
atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. La ley estipula que
para la apertura de esas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de
ahorros en cuestión debía exigir, bajo su responsabilidad, la constitución por
parte del promotor de un seguro o aval bancario que permitiera, en caso de ser
necesario, la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores.
Teniendo
esta normativa en consideración, el Tribunal Supremo consideró en su sentencia
733/2015, de 21 de diciembre, que la aceptación por parte de la entidad
bancaria de la apertura de la cuenta especial del promotor y la recepción de
ingresos sin constituir la garantía que estaban obligados a exigir, les
convierte en responsables de dichas cantidades frente a los compradores. En
consecuencia, en términos del propio Tribunal Supremo, se asienta la siguiente
jurisprudencia:
“En las compraventas de viviendas regidas por
la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores
en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la
correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de
las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o
cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”
Dicho
en otras palabras, aquellas personas que entregaron ciertas cantidades de
dinero para la adquisición de viviendas sobre plano antes del 1 de enero de
2016 y que han sufrido la quiebra de la empresa promotora, quedando las
viviendas sin terminar y sin posibilidad de recibir las cantidades entregadas,
tienen una ventana abierta a la reclamación contra el banco donde se hicieron
dichos ingresos, siempre que éste incumpliera con su obligación de exigir a la
promotora la constitución de la preceptiva garantía.
Por
su parte, desde la derogación de la ley 57/1968, es decir, desde el 1 de enero
de 2016, sólo existirá obligación de garantizar las cantidades entregadas a
cuenta del precio de la vivienda desde que el proyecto cuente con licencia de
obras, quedando por tanto los compradores más desprotegidos que con la anterior
regulación.
DEPARTAMENTO DE
DERECHO CIVIL Y MERCANTIL
DAVILA Y ASOCIADOS
ABOGADOS