En
los últimos tiempos, la banca ha sufrido varios reveses en relación con la
abusividad de las cláusulas incluidas en sus préstamos hipotecarios. Aunque
últimamente las cláusulas suelo han acaparado toda la atención, no son las
únicas estipulaciones que pueden ser declaradas abusivas y conllevar la
devolución de cantidades a los usuarios.
Entre
estas cláusulas declaradas recientemente como potencialmente abusivas, destacan
las estipulaciones relativas a la asunción de costes.
Es
muy común encontrarnos con cláusulas en las que se ha estipulado que todos los
costes relativos a la constitución y registro de la hipoteca deben ser
soportados por el acreedor. Sin embargo, cabe esperar que este tipo de
estipulaciones tengan los días contados.
LA POTENCIAL NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS RELATIVAS A LOS COSTES
Como
ya hemos adelantado, en los últimos tiempos se ha considerado que pueden ser
abusivas aquellas cláusulas de los préstamos hipotecarios que estipulen que
todos los gastos relativos a la constitución e inscripción de la hipoteca deban
ser de cuenta del consumidor.
En
este sentido, el Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015, de 23 de diciembre,
fue la primera en determinar la abusividad de una cláusula de esta naturaleza
incorporada en un contrato suscrito por BBVA. Y ello porque dicha cláusula crea
un gran desequilibrio de responsabilidades entre el banco y el consumidor,
debiendo éste soportar unos gastos que, en realidad, van en beneficio del
banco, pues es este último quien tiene interés en la constitución y el registro
de la hipoteca a los efectos de contar con una garantía del cobro del préstamo
otorgado al consumidor.
En
palabras del Tribunal Supremo, “quien
tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de
préstamo con garantía hipotecaria es,
sin duda, el prestamista [es decir, el banco], pues así obtiene un título
ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2
LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).”
Continúa
el Tribunal Supremo señalando: “la
cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la
distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención
notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a
pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución
equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho
negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la
hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del
prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al
cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado
razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además,
aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica
como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”
Por
consiguiente, el Tribunal Supremo considera abusivas y, por ende, nulas,
aquellas cláusulas que imponen todos los gastos de constitución e inscripción
de la hipoteca al consumidor, pudiendo éste solicitar el reintegro de las
cantidades abonadas.
Aunque
esta sentencia ha pasado más desapercibida que las resoluciones relativas a las
cláusulas suelo, suponen igualmente una vía para reclamar cantidades abonadas
injustamente en virtud de cláusulas del todo abusivas y que está empezando a
ser utilizada por numerosos consumidores.
En
este sentido, cabe mencionar a modo de ejemplo la reciente sentencia 247/2016
del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, de 9 de diciembre de 2016, la
cual reconoce la abusividad de la cláusula de costes incluida por Liberbank,
S.A. en un contrato de préstamo hipotecario.
¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR?
La jurisprudencia ha determinado que aquéllos gastos a reclamar son:- La tasación del inmueble
- Gastos de notario
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
- Gestoría
- Impuestos
No
obstante, hay que tener en cuenta que la posibilidad de reclamar los impuestos
es una cuestión controvertida, pues en algunos casos (como por ejemplo, en la
mencionada sentencia 247/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de
Oviedo), el juez ha entendido que dicho gasto debe ser asumido por el
consumidor tal y como determina el Real Decreto 282/1995.
En
cualquier caso, a los efectos de poder reclamar los gastos será necesario
contar con las facturas y demás documentos que evidencien las cantidades
abonadas por estos conceptos y es recomendable contar con la asistencia de un
abogado de su confianza.
VÍAS DE RECLAMACIÓN
La
solicitud de reembolso de los costes de constitución de la hipoteca podrán ser
reclamados en primer lugar por vía extrajudicial, mediante la correspondiente
reclamación realizada al banco en cuestión.
En
el caso de que no se obtenga una respuesta favorable a nuestra petición, será posible
acudir a la vía judicial para hacer valer nuestro derecho, en cuyo caso se
deberá contar, previsiblemente, con la asistencia de abogado y procurador.
Candela Solís Tello
Abogada
Departamento de Derecho Civil y Mercantil